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点击收听本新闻听新闻真实的深圳楼市，有没有想象中那么火爆？
我在“日光盘”的门口，被交警贴了条。
10月19日，深圳光明城板块的中建观玥，首次开盘。
2047批客户，抢192套房源，中签率1:11。
开盘一个半小时，毫无意外的售罄，这是今年深圳的第三个“日光盘”
当天的我，就在中建观玥一路之隔的竞品楼盘。
下面这张图，是项目的停车场——
约700米的狭长停车场，塞的满满当当。
两个月前，我曾站在同一条街上。当时的情况，四个字形容叫“门可罗雀”。
两个月后，我再次来到这里，车都停不进去，还被交警贴了张罚单。
当我顶着罚单挤进售楼部，看到的就是下面这幅景象——
每一张洽谈桌上，都坐满了人；
每一条看房通道上，都是匆忙赶往样板间的看房客；
沙盘的每一条边，也站满了赶来的新客；
大量抢不到座位的看房客，就站着等销售算单子……
考察的近十天里，我跑了深圳西部所有的新盘，我想强调的是：上图这幅景象，是深圳西部绝大多数售楼部里的常态。
沙井伽誉府、龙华尚云、北站中洲迎玺、南山金众山海湾、南山绿景白石洲……每一个皆是如此。
记住，是每一个！
此次深圳考察，我还发现一个新常态：置业顾问零回访。
下面这张图，是我所添加三个楼盘销售的聊天截图——
有没有发现一个问题？
她们在我离开售楼部之后，没有任何邀约回访。
我是周四看的房，正常情况下她们会反复邀约我周末带家人再去看看。然而，深圳几乎所有楼盘的销售，在之后的长达一周时间里，再无任何动作。
——完全一幅“你爱买不买、爱来不来”的态度。
这说明了什么问题？
售楼部里，绝对不缺客户！
只有在不缺客户、接不过来的情况下，销售才会呈现出“零回访”的状态。
以上，是我在深圳考察的第一重感受。
即，
市场上的买家，已经拥挤到可以浪费的程度。
此时此刻，可能很多人心中会产生一个疑问：
这波热度，可以持续多久？
有这个疑问，很正常。毕竟前面两三轮救市，市场热度基本都撑不过一周。一周之后，市场成交量立即断崖式下降。
那么，这一波呢？
下面这张图，是926会议和930松绑之后的深圳成交数据表现。
通过上面这张图，我们能发现两个问题：
第一，行情没有任何熄火迹象。
国庆前出的政策，国庆周新房成交量1841套，第二周飙升到3000套。
第三周仅统计六天数据的情况下，成交也在2800套。若统计完整，至少也在3000套以上。
成交量不仅仍保持高位，且连周递增，这说明一个极其浅显的道理：购买力并未有枯竭迹象，市场亦无熄火迹象。
第二，成交量达到历史峰值。
10月份的前20天，深圳新房成交量7669套。整个10月份，突破8000套是板上钉钉。若热度延续，1万套的月成交也不是没可能。
八九千套的单月成交，意味着什么？
荣枯线是肯定突破了。
放在更长周期里，深圳新房能突破八九点套的月份，有这么几个：
——2021年1月、2009年3月、2005年10-12月、2006年1月……如上月份，深圳要么处于猛涨期，要么处于反弹期。
以上两点，都在强化一个现实：
跌是不可能再跌了，就看反弹多少了。
至于反弹多少，还是要看供需。
提到供需，结合这次连续十天的考察情况，我想再阐述一个事实——
深圳好一点的新房，快清空了。
Ok，咱们挨个盘点下去。
1、龙华。
下面这张图，是龙华在售重点新盘的销售状态：好楼层和好户型，基本清盘。
龙华能卖成这样，不出意外。
虽然是近两年的库存大户，但奈何位置太好、深圳正中心、配套中上等，到哪都方便……属于目前不限购区里的最优选。
930限购放开后，龙华是全深圳最爆的区域。任何一个项目拉出来，周末都能干到近百套。
我的判断是——
进入11月份，龙华将率先成为新房库存清零的区域。
2、宝安。
碧海的越秀潮樾府，清盘！
宝中核心的中铁阅瑧府，清盘！
航城街道的卓越星奕府，基本清盘！
截至目前，宝安的新房库存，主要堆积在沙井。曾经我以为像沙井这种破地方，新房且卖着呢。
万万没想到——
一波引爆后，如今竟然也没啥可挑选的余地了。
万丰海岸城120㎡房源清盘，剩下的全是死扛高价的大户型；
鸿荣源伽誉府靠着低价走量，周周都是上百套，打到现在也七七八八了。
3、光明。
下面这张图，是光明在售重点新盘的销售状态：热点盘，几乎清零。
光明曾经也是新房库存的重灾区，进而造成了价格的雪崩。
但这一轮下来之后——
热点楼盘，几乎全部清零了。
仍有批量货源的楼盘，要么是绿城这种花园小、保障房体量大，要么是金洪名筑这种由小房企开发……存在明显劣势的项目。
除了以上，此次深圳考察我还发现一个问题：
曾经的老大难，竟然一个个也都跑了起来。
比如，蛇口的新世界临海揽山。
曾经两年都卖不出去几套房，现在竟然只剩下西北向的顶底楼了。
比如，留仙洞的丹华公馆。
之前很多人嫌弃是R3住宅宿舍，现在居然也卖的只剩下30层以上了。
唉，一言难尽。
不妨做个大胆预测——
照这样的销售速度，
不出俩月，深圳核心/次核心区域的优质新盘，将选无可选！
到那时，
反弹多少只是时间问题。
讲到这里，你就应该清楚当下的深圳市场处于什么阶段了。
用三句话概括一下吧——
这是一个购买力全面爆发、卖方逐渐不再缺客、买方逐步被动的市场！
这是一个行情没有熄火迹象、成交达到历史峰值、跌无可跌的筑底市场！
这是一个热点盘不全清零、硬伤盘加速去化、选择面逐步收窄的反弹市场！
以上三个判断配资网站大全，基于我近十天的第N次深圳考察。
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